◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）
◎ 编辑 | 密探财经
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3月中旬预警巨亏以来，碧桂园2022年财报就吊足了市场胃口。有人说，过去房地产激进模式将画上休止符。
昨天午后，碧桂园这份完整财报终于来了，就连外媒《联合早报》都关注到了，文章标题写道“碧桂园报告2007年赴港上市以来首次全年亏损”。
当天下午，碧桂园高层就举行了业绩说明会，时间点上非常紧凑。坊间猜测，这或是安抚市场情绪，以防股民误判。当日收盘，居然涨幅5.07%。
看今日走势，碧桂园股价一路下挫。
回到业绩层面，2022年碧桂园营收4303.7亿元，同比下跌17.7%，毛利328.8亿元，同比大幅下跌64.6%，毛利率仅有7.64%，较2021年17.74%及2020年21.8%，被断崖式严重腰斩。
去年，碧桂园手上投资物业公允值损失13.65亿元，较上一年浮盈16.37亿元看，市场估值严重缩水。
去年，碧桂园取得经营利润64.4亿元，较2021年604亿元暴跌89.34%。该年，碧桂园财务支出83.8亿元，同比增加80亿元，财务费收支对冲后净额-48亿元，较2021年净赚约35亿元反差巨大。
去年，碧桂园取得税前利润53.6亿元，较2021年689.5亿元只是其零头还不够，交纳所得税83.2亿元，较2021年279.7亿元减少近200亿元。
也就是说，碧桂园去年这份惨淡业绩，等于少给国库上缴近200亿元。此前很多专家一直诟病“三道红线”出台操之过急，执行僵化，酿成楼市风险深度蔓延。
再看净利，碧桂园去年亏损29.6亿元，较2021年409.8亿元，同比暴跌92.8%，其中归母净利亏损60.5亿元，较2021年净利268亿元构成规模锐减。
大家可以看到，碧桂园2022年财报开头摘要，盈利上确实乏善可陈，但又特意凸显了公司应占核心净利约26.1亿元。实际上，如前所述，其投资性房产公允值亏了近14亿元，财务费净额-48亿元等大头。
减去这些“负数”的大头，碧桂园核心净利就会反转过来了，但掩盖不了去年公司毛利、毛利率、归母净利等多个关键盈利指标遭暴击的真实一面。
通读碧桂园2022年财报业务概览部分，其说过这么一句话，即“虽然本轮下行期，公司在利润表上做出了牺牲，但碧桂园依然保持了稳健······全年交付70余万套房，交付量高居行业榜首，确保了资金链安全及良好信用记录“。
这几句非常关键，信息量极大。
第一，去年楼市风险深度蔓延，未违约的大型民营房企一度岌岌可危。 头部的碧桂园首当其中，但最终“活下来”了，资金链及信用都保住了。 第二，代价惨痛，上市15年来首次全年亏损，亏得惊人。
碧桂园对昨天为“活下来”描述说，“穿越风雨，表率担当”。民企能降价促销活下来，的确不易，特别是头部房企，大家都知道“船大难掉头”。
去年，碧桂园权益合同销售同比下跌近36%至录得3574.7亿元，权益销售面积4450万平方米，权益销售均价8033元/㎡，处于近些年最低点，较2021年均价8402元/㎡降价达到369元。
碧桂园去年现金流承压，也没办法，为活下来只有拼命甩货卖房，得益于权益销售回款率93%，录得权益回款约3324.8亿元。
截至去年底，碧桂园手上现金及现金等价物1282.8亿元，比上年末减少173.3亿元，受限资金192.7亿元，比上年末减少152亿元。
同期末，碧桂园“流动负债”一栏，优先票据38.25亿元，公司债260.8亿元，可转债近26亿元，银行及其他借款612.05亿元。
同期末，碧桂园一年内到期总借贷约千亿，相比去年底大幅度增加了210亿元，主要为公司债，剧增约200亿元。这意味着，其今年短债压力还非常大，加大借新还旧很关键。
透过碧桂园业务概览，外界能嗅到投资策略异动，即“围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心”，增量项目兑现盈利。
业绩会上，碧桂园新掌门人杨惠妍解释说，将由过去偏重三四线城市变为一二线和三四线五五分布。
如何让增量项目盈利？杨惠妍透露，加强产品力打造，用几年打造更具竞争力产品和服务，在一二线城市，预计新产品线将在近期出台。
考虑到市场复苏缓慢，碧桂园年报还说，继续坚定走质量发展之路，翻译过来，就是可慢点不要紧，少赚点也不怕，但一定要稳住，单个项目也不能出风险。
3月初，碧桂园新掌门人杨惠妍上任不久，将原58个区域压缩精简到29个。业绩会上，按其解释，一是把优秀人才放在今后战略深耕市场，二是传递对深耕市场的支持倾斜。
年初以来，碧桂园虽被央企保利抢去销冠，但依然位列前三甲。从财报及业绩会透露信息看，基于新投资策略下，在重点城市将会看到碧桂园拿地身影，还有匹配新产品，特别是高端改善等。
外界期待，碧桂园通过大刀阔斧变革，顺势而为，为地产民企重塑新的表率。
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