21世纪经济报道记者周炎炎 上海报道房东的福音来了？
8月29日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图，进一步抬升了居民存量房贷利率下调的预期。
(资料图片)
图中显示，该银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。21世纪经济报道记者独家了解到，该截图信息为真，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行，该会议由该行零售信贷部牵头召开。
“总行分管零售与私人业务的业务总监也将出席这个会，从重要程度上看非同一般。不过此次会议也强调了是内部研究会议，可能尚未有明确监管要求下达。由于居民存量房贷利率因人而异，每座城市的楼市现状、现行政策、客户情况、利率结构等又有所不同，各部门协调也要一定的时间，估计存量房贷利率下调会按节奏循序渐进地推进。”一位接近交行的人士对记者表示。
“说明银行零售部门或个贷部门正积极对降低存量房贷利率进行工作部署，尤其是此次类似软件中心和数据中心的部门参会，说明涉及到对存量客户房贷利率的摸底，以制定更精准的政策。类似工作表明，当前各个银行都在积极部署这项工作，进而使得降低存量房贷利率的工作不再是口头上的，而进入到论证和实操阶段。”易居研究院研究总监严跃进对记者表示。
势在必行
事实上，多家银行同交行一样正在做相关预案。
同样在8月29日，关于存量房贷利率调整，招行行长助理彭家文在该行中期业绩交流会上表示，从央行的发声来看，“鼓励和支持”直接变成了“指导”，判断存量房贷利率下调势在必行，是大概率事件。目前来看招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。主要考虑是现在有很多因素需要兼顾好。
当天下午，在农业银行2023年中期业绩发布会上，该行副行长林立表示，近期央行明确要指导商业银行的有序调整存量个人住房贷款利率，农行认为，一方面有利于减轻部分存量居民住房贷款客户的财务成本负担，另一方面也有利于商业银行平滑提前还款的压力，有利于平稳经营。在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细节，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作。
除了农行、交行和招行，在此之前，建设银行、平安银行、华夏银行、中信银行已经就存量房贷利率调整话题进行了回应，由于监管部门具体的指导方案还没有出台，多数银行表态正在研究，准备预案，并积极与监管沟通。
在很多有争议的问题上，“一刀切”是最直接的做法，但这可能并不适用于存量房贷利率调整。
中信证券首席经济学家明明对记者表示，下调存量房贷利率不能简单的“一刀切”。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷合同的条款也有较大的区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续“因城施策”的政策思路，但在实践中也容易带来套利空间。此外，一二线城市之间如何调节，新老贷款之间如何调节，都需要各家银行基于实际情况详细讨论、妥善处理。
有多家银行在回应此问题的时候提及“因城施策”。
“比如说如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。”招行行助彭家文称。
彭家文表示，这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。总体来看招行会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。
严跃进认为，银行调整利率要考虑的内容比较多，主要面临的问题是“差异性和公平性”的问题。从差异性的角度看，各地房地产市场和政策不同，所以降低存量房贷利率也需要有差异操作。但是这样做会产生信贷客户舆情的问题，通俗说就是“为什么他们降低了，我没有降低”。而从公平性的角度看，可以一碗水端平，但显然也和各地的房贷市场有差异。这个问题是目前银行考虑的内容。
高悬于顶的问题
事实上银行最为焦灼要不要降存量房贷利率的时间点是在今年上半年，当时正处于客户提前还贷高峰，当下高峰已过，银行更焦虑的是净息差严重收窄，且趋势还在延续。
平安银行方面称，提前还贷现象行业内从去年底开始上升，从平安银行来看，提前还贷现象在今年一季度和二季度交界时期达到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。华夏银行行长关文杰也在业绩发布会上表示，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况一致，提前还款量同比有所增长，但近两个月有所缓解（记者注：也就是说二季末到三季中这段时间较为平稳，高峰期与平安所称一二季度交界时期是重合的）。建设银行副行长李运在业绩发布会上说明，近几个月建行新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比4月份的峰值下降了不少。
而银行净息差越来越“薄”，越来越成为房间里不可忽视的“大象”。
虽然我们依旧看到各家银行交出的半年报大多数维持净利润增长，但多数是依靠资产规模扩大来带动的，可以关注到的是，大行、股份制银行们的净息差已经来到相对低位。
上半年农业银行净息差为1.66%，较上年下降了24个基点；建行净利息收益率为1.79%，同比下降30个基点；交行2023年上半年净利息收益率为1.31%，同比下降22个基点（还原国债和地方债收入免税实际在1.53%左右）。招行的净息差略好一些为2.23%，同比下降21个基点，较上年全年均下降17个基点。
金融监督管理总局最新公布的商业银行二季度监管指标显示，商业银行上半年累计实现净利润1.3万亿元，同比增2.6%，净息差1.74%，环比持平，但已连续两个季度低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中银行净息差评分标准的满分水平(1.80%)。
建设银行首席财务官生柳荣表示，针对存量房贷利率下调对净息差的影响，现在测算有一定难度，但总体上会对银行的净息差带来一定下行压力。生柳荣还引用了人民银行近日发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》中的一段表述，即“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平”。
生柳荣指出，这个表述说明，商业银行保持一定的利润和净息差水平，有助于增强支持实体经济的可持续性。从这个角度来看，政策导向是希望商业银行的净息差能够保持一个相对稳定的态势。建行也希望在净息差方面采取一些措施，至少使下滑的幅度能够缓慢一些。
彭家文指出，招行内部做了测算，总体分了三种情景来测算：乐观情景、中性情景和不利情景。从测算的结果来看总体还是可控的，应该还在掌握之中。
他坦言，不要一味地看到负面的影响，存量房贷利率的调整也有其正面的影响：第一，存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大。随着存量房贷利率的下调，整个住房贷款的提前还贷的因素会有一定程度的消化，反过来会带来房贷量的增长；第二，随着存量房贷利率下调，一定程度上会增强客户的黏度，会让对客户的经营进一步加深从而对零售业务的增长有利。
“然而存量房贷利率调整对银行经营情况会有重要影响，因此在制定方案时也需要更加谨慎，我们认为部分银行将以社会责任为导向，或者以留存优质客户为目的，自主降低存量房贷利率，方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给本行增加过大的经营压力。”明明表示。
一位银行人士对记者表示，今年为支持实体经济发展银行贷款增速较高，但上半年放出的很多3-5年中长期贷款其实把未来一些贷款需求都给前置了，不少贷款利率也在3%左右，处于极低水平，叠加风险暴露的情况，也可能进一步影响到未来银行业的利润和不良。
“银行还是需要留好余粮的。”上述人士称，从另一个角度上讲，降低存款利率的必要性在逐步增强。
